Belgique · Garantie locative

La garantie locative en Belgique : Flandre, Bruxelles et Wallonie

En Belgique, votre garantie locative ne va pas au bailleur. Elle est placée sur un compte bloqué à votre nom et ne peut être libérée qu’avec la signature de vous deux ou une décision de justice. En fin de bail, la discussion porte donc presque toujours sur une seule chose : ce que dit l’état des lieux.

Chaque région a ses propres règles. Ce guide concerne les baux de résidence principale. Les baux étudiants suivent d’autres règles. English version · Nederlandse versie

Montant maximum

Flandre : trois mois de loyer. Bruxelles : deux mois de loyer pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024. Wallonie : deux mois de loyer sur un compte bloqué (jusqu’à trois avec une garantie bancaire).

Où va l’argent

Sur un compte à votre nom dans une banque, bloqué pour les deux parties, ou sous forme de garantie bancaire (y compris via le CPAS / OCMW). Pas sur le compte personnel du bailleur.

Intérêts

Ils vous reviennent. Si le bailleur garde la garantie au lieu de la placer sur un compte bloqué, il vous doit des intérêts au taux moyen du marché.

Récupérer la garantie

La banque libère la garantie sur la base d’un accord écrit signé par vous deux après la fin du bail, ou d’une décision de justice. À Bruxelles (baux à partir du 1er novembre 2024), elle doit être libérée dans les deux mois de la remise des clés, sauf en cas de litige.

Ne versez jamais la garantie sur le compte du bailleur

Dans les trois régions, l’argent doit être placé sur un compte à votre nom (ou sous forme de garantie bancaire). Un bailleur qui demande un virement sur son propre compte, c’est un signal d’alarme : vous perdez la protection du compte bloqué, et le bailleur vous doit alors des intérêts au taux du marché. Demandez l’ouverture d’un compte bloqué à votre banque, ou utilisez son service de garantie locative.

L’état des lieux est obligatoire

En Flandre, à Bruxelles et en Wallonie, le locataire et le bailleur doivent établir ensemble un état des lieux d’entrée détaillé, à frais communs, soit pendant que le logement est inoccupé, soit au cours du premier mois d’occupation. Il est annexé au bail.

À la fin, chaque partie peut demander un état des lieux de sortie contradictoire, établi après votre départ et avant la remise des clés. À Bruxelles, il doit avoir lieu au plus tard dans le mois de votre départ.

Comme la garantie ne peut être libérée qu’avec vos deux signatures, ces deux documents tranchent presque tous les litiges. Relisez attentivement l’état des lieux d’entrée et complétez-le si quelque chose manque.

Que faire à la sortie ?

1. Demandez un état des lieux de sortie contradictoire

Faites le tour du logement avec le bailleur et comparez pièce par pièce avec l’état des lieux d’entrée. L’usure normale liée à l’occupation n’est pas à votre charge.

2. Ne signez la libération que si vous êtes d’accord

Le formulaire que vous signez indique à la banque combien revient à qui. Si vous n’êtes pas d’accord avec une retenue, ne signez pas et demandez les motifs et les preuves par écrit.

3. En cas de désaccord

Chaque partie peut saisir le juge de paix. En Flandre, la demande du bailleur visant à faire libérer la garantie en sa faveur se prescrit un an après la fin du bail.

Les preuves font la différence

• Photographiez chaque pièce le jour où vous recevez les clés et gardez les photos avec votre exemplaire de l’état des lieux.
• Notez ce que l’état des lieux oublie et envoyez-le par écrit au bailleur pendant le premier mois.
• À la sortie, nettoyez puis photographiez les mêmes vues avant l’état des lieux de sortie.

Sources: Vlaams Woninghuurdecreet (art. 9 état des lieux, art. 37 garantie) · be.brussels · Brochure bruxelloise sur le bail (janvier 2025) · Décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation. Information générale, pas un avis juridique.